受力重庆信托，云南省首单CMBS成功发行！

2018年3月15日，重庆信托主导完成的 “云纺商业物业资产支持专项计划”（简称“云纺CMBS”）在深圳证券交易所成功发行。该项目是云南省首单CMBS，具有重要的创新示范意义。

云纺商业历史背景

云纺集团前身为1937年建成的云南纺织厂，已有80多年生产历史，是云南省最大的棉纺织企业。除主营纺织品外，云纺集团还开辟运营云纺商业区（即本项目底层资产）。云纺商业区所在的昆明市是国家第一批文化消费试点城市。本单CMBS的成功发行将助力云纺集团打造文化创意、休闲娱乐为一体的主题化商业街区，引领文化消费，支持优势产业，进一步整合商业资源，完善文创主题产业链，形成独具特色的文创商业中心。

云纺CMBS由重庆信托担任受托人并主导全过程，天风证券担任管理人和承销机构，发行总规模23.5亿元，期限12年，目标资产为云南纺织（集团）股份有限公司持有的位于昆明的云纺国际商厦、云纺东南亚商城和云纺装饰广场三处商业物业，资产评估值44.62亿元。产品分为优先级和次级，其中优先级规模22.3亿元获AAA评级，推介过程中得到了市场专业投资者的高度认可，簿记建档时获得1.3倍超额认购，优先A三档发行利率分别为5.8%、5.9%、6.0%。本次募集资金将主要用于偿还存量债务及商业物业升级改造。

一直以来，重庆国际信托股份有限公司都十分重视资产证券化业务发展和创新，在监管部门的指导下以务实进取的行动践行国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等大政方针， 在合法合规基础上积极探索、推进金融产品创新，为有效优化金融资源配置、盘活存量资产、更好支持实体经济发展、促进多层次资本市场建设贡献力量。

1、CMBS的简要介绍

①基本概念：商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-backed Securities,CMBS）是指以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。

②与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力等。

2、CMBS的产品特征及交易结构

①证券本息主要来源于租金收入和运营收入

②入池资产数量多样化

③CMBS的期限与租户的租期存在错配

④抵押物为商业物业

⑤风险来源及结构不同

⑥多采用信托贷款形式的双SPV结构

3、CMBS对商业地产的作用

①丰富商业地产融资工具的选择

②融资成本有望低于银行贷款利率，竞价体制与分级使得定价更有竞争力

③相对标准化产品，具有市场流动性

④不涉及产权转移，物业持有人能充分享有未来资产的增值价值

⑤商业地产运作规范和整体运营能力的促进

CMBS的独特优势：

①CMBS突破了传统的银行贷款限制，并有实际基础资产抵押支持。通过结构化处理未来现金流，CMBS可以获得比资产原始权益人本身更高的信用等级（比如在百利保案例中，CMBS优先层获得Aaa评级，而百利保本身则面临破产）。

②CMBS保留了对资产的所有权，因此享有未来地产的价值升值空间